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Steuern / Einkommensteuer 
Freitag, 14.06.2019

Vermietung von Immobilien: Methoden zur Ermittlung der ortsüblichen Miete

Beträgt das Entgelt für eine Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Faktisch wird der Werbungskostenabzug also auf die Entgeltlichkeitsquote begrenzt. Dem Gesetzeswortlaut ist zu entnehmen, dass die Regelung ausschließlich auf vermietete Wohnungen zu Wohnzwecken anzuwenden ist. Wird eine Immobilie fremdbetrieblich genutzt, gilt die gesetzliche besondere Bestimmung der 66 %-Grenze nicht. In diesen Fällen sind die allgemeinen Grundzüge der steuerlichen Liebhaberei anzuwenden. Es ergibt sich eine Formel für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote:

Vereinbarte Miete
___________________ x 100 = Entgeltlichkeitsquote
Ortsübliche Marktmiete

Die erste Variable der Formel ergibt sich aus dem Mietvertrag. Man kommt jedoch zu unterschiedlichen Ergebnissen, je nachdem, ob die Kaltmiete oder die Warmmiete als Wert herangezogen wird. Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, dass Entgelt laut Gesetz alles ist, was der Mieter aufwendet, um die Wohnung zu mieten. Dies sind neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten. Auch die Rechtsprechung hat diese Auffassung bestätigt (BFH, IX R 44/15).

Die einfachste und realitätsnächste Vergleichsmiete ist diejenige, die für eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder Gebäudekomplex, günstigerweise noch vom selben Steuerpflichtigen, erzielt wird.

Für den Fall, dass kein Mietspiegel vorliegt, wird diese Methode auch so angewandt, dass in einschlägigen Immobilienportalen Wohnungen in dem Gebiet zum Vergleich herangezogen werden. Es ist jedoch Vorsicht geboten, denn ob diese Wohnungen tatsächlich in Lage, Ausstattung etc. vergleichbar sind, ergibt sich häufig überhaupt nicht aus den Anzeigen.

In mittleren und großen Städten sind in der Regel belastbare Mietspiegel verfügbar, die für die Berechnung der 66 %-Prozent-Grenze meist einfach und schnell herangezogen werden können. In vielen Städten ist bei den Mietspiegeln eine Mietpreisspanne angegeben. In diesen Fällen kann zugunsten des Steuerpflichtigen immer vom niedrigsten Wert ausgegangen werden (BFH,l IX R 10/05).

Die Berechnung der Vergleichsmiete stellt in der Praxis einige tückische Hürden. So liegen – gerade in ländlichen Gegenden – oftmals weder tatsächlich vergleichbare Wohnungen noch ein Mietspiegel vor, mit denen man treffsicher die zutreffende Entgeltlichkeitsquote ermitteln könnte.

Nicht gerichtsfest, aber in der Praxis gelegentlich anzutreffen, ist auch die Möglichkeit, die Vergleichsmiete anhand der Bruttomieten lt. Mikrozensus 2010 zu ermitteln, falls ausnahmsweise kein Mietspiegel für die betroffene Region vorliegt.

Hinweis

Bei Detailfragen wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

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Die Fachnachrichten in der Infothek werden Ihnen von der Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG zur Verfügung gestellt.